Ustanawianie tytułu prawnego do działki w świetle badań Krajowej Komisji Rewizyjnej PZD

Wyniki kontroli Krajowej Komisji Rewizyjnej PZD wykazały, że nie wszystkie zarządy ROD w pełni prawidłowo wdrożyły w życie nowe regulacje prawne dotyczące ustanawiania tytułów prawnych do działki, a wynikające z norm zawartych w art. 27, art. 41 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych oraz § 75 Statutu PZD.

Podstawową formą ustanawiania tytułu prawnego do działki jest zawieranie umowy dzierżawy działkowej pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a pełnoletnią osobą fizyczną na mocy art. 27 ust. 1-3 ustawy o ROD i § 76 Statutu PZD. Należy pamiętać, że fundamentalną zasadą tej czynności prawnej jest fakt, że odnosi się ona do działki „wolnej”, tj. do której innej osobie fizycznej nie przysługuje prawo do tej działki.

Przy zawieraniu umów dzierżawy działkowej przez Zarządy ROD do najczęściej powtarzających się nieprawidłowości zaliczyć należy:

• zaniechanie realizacji postanowień § 77 ust. 1 Statutu PZD w przedmiocie podejmowania pisemnych uchwał zarządu o wyrażeniu zgody na zawarcie umowy dzierżawy działkowej.
• podpisywanie jednoosobowo przez prezesa zarządu ROD umowy dzierżawy działkowej.

Przypomnieć należy, że wszystkie organy statutowe PZD są organami kolegialnymi i podejmują decyzje na mocy postanowień § 46 w formie pisemnych uchwał. Istotną sprawą jest również prawomocność uchwał. Muszą one być przyjęte większością głosów przy obecności ponad połowy liczby członków danego organu, w tym przypadku zarządu ROD.

Jednocześnie jednoosobowe podpisywanie umów dzierżawy działkowej stanowi naruszenie § 73 ust. 2 Statutu PZD, zgodnie z którym do składania oświadczenia woli w imieniu PZD umocowany jest prezes zarządu ROD, względnie wiceprezes łącznie z innym członkiem zarządu ROD.

Nabycie tytułu prawnego do działki może nastąpić również w drodze  zawarcia umowy cywilno-prawnej przeniesienia prawa do działki pomiędzy zbywcą (działkowcem) a nabywcą. Umowę zawiera się w formie pisemnej z podpisami stron notarialnie poświadczonymi.

Badania Krajowej Komisji Rewizyjnej PZD wykazały, że zarządy ROD również popełniają nieprawidłowości przy zatwierdzaniu przeniesienia prawa do działki.

Skuteczność przeniesienia tych praw zależy bowiem od zatwierdzenia umowy przez zarząd ROD (art. 41 ust. 2 ustawy o ROD oraz § 78 ust. 2 Statutu PZD). Zgodnie z postanowieniami § 80 ust. 1 Statutu PZD oświadczenie o zatwierdzeniu lub odmowie zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki w imieniu PZD składa zarząd ROD w formie uchwały.

Z badań Krajowej Komisji Rewizyjnej wynika, że czasem zarządy ROD nie podejmowały żadnych działań pomimo wpływu wniosku o zatwierdzenie umowy. Pamiętać jednak należy, że niezłożenie przez zarząd ROD w ciągu 2 miesięcy od złożenia wniosku oświadczenia o zatwierdzeniu lub odmowie zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki jest jednoznaczne z zatwierdzeniem przeniesienia prawa do działki. Bezczynność zarządu ROD w takich sprawach świadczy o niewypełnianiu przez Zarząd statutowych kompetencji ustanowionych w § 72 ust. 3 Statutu PZD. Rzadko zdarza się, zdaniem Krajowej Komisji Rewizyjnej PZD z powodu niewystarczającej znajomości regulacji ustawowych i statutowych podejmowanie przez zarządy ROD uchwał o odmowie zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki. Uprawnienie to reguluje art. 41 ust. 4 i ust. 5 oraz § 79 ust. 1 i ust. 2 Statutu PZD. Nie kto inny niż zarządy ROD posiadają wiedzę czy przyszły działkowiec daje gwarancję przestrzegania przepisów powszechnie obowiązujących i związkowych, a dotyczących w szczególności zakazu prowadzenia działalności gospodarczej, czy innej zarobkowej, zamieszkania itd. Jeśli zatem istnieją powody do odmowy zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki, zarząd ROD powinien z tej możliwości skorzystać. Decyzja zarządu ROD powinna być wówczas należycie uzasadniona.

Wyniki kontroli wykazały również, że nieliczne zarządy ROD na podstawie umowy przeniesienia prawa do działki, błędnie i niezgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym zawierały umowy dzierżawy działkowej. Takie umowy z mocy prawa są nieważne. Występują też przypadki, że strona umowy cywilno-prawnej przeniesienia prawa do działki - nabywca nie składa do Zarządu ROD wniosku o zatwierdzenie umowy, co narusza wymogi zawarte w ust. 3, art. 41 ustawy o ROD i ust. 3, § 78 Statutu PZD.

Należy podkreślić, że dotychczasowe kontrole nie wykazały nieprawidłowości zarządów ROD w przypadkach nabywania prawa do działki po śmierci działkowca w wyniku wstąpienia w stosunek prawny wynikający z prawa do działki w oparciu o normy zawarte w postanowieniach art. 38 ustawy o ROD oraz § 81 Statutu PZD.

Reasumując, należy stwierdzić, że zdecydowana większość kontrolowanych zarządów ROD poprawnie wdrożyła i realizuje nowe regulacje prawne w przedmiocie ustanawiania tytułów prawnych do działki. Natomiast stwierdzone nieprawidłowości w kontrolowanych rodzinnych ogrodach działkowych, jak i w tych ogrodach, które nie były kontrolowane, a popełniają w przedmiotowej materii nieprawidłowości wymienione powyżej i nie tylko muszą ulec natychmiastowej radykalnej poprawie.

Radykalnej poprawie ulec musi także znajomość przez członków organów Statutowych ROD podstawowych przepisów prawnych: Ustawy z 13.12.2013 roku o ROD, Statutu PZD i Regulaminu ROD.

Ustanawianie tytułów prawnych do działek i zatwierdzanie przeniesienia praw do działek to bardzo ważne kompetencje zarządów ROD wymagające dużej wiedzy, staranności i poprawności prawnej. Szczególną rolę w eliminowaniu nieprawidłowości przypisać należy organom statutowym pionu rewizyjnego PZD. Jak również prowadzeniu szerokiego procesu szkoleniowego przez jednostki terenowe PZD (okręgi).

Roman Żurkowski, Sekretarz KKR PZD